Аналитический отчет по результатам анализа состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса на территории Костромской области за период 01.01.2011 – 01.12.2013 годы

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТЧЕТ
по результатам анализа состояния конкурентной среды
на рынке первичного жилья экономического класса
на территории Костромской области
за период 01.01.2011 – 01.12.2013 годы

1. Общие положения

В соответствии с пунктом 1.2 Приказа ФАС России от 11.04.2014 №253/14 «О внесении изменений в План работы  ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2013-2014 годы, утвержденный приказом ФАС России от 19.12.2012 № 773/12»  Костромское УФАС России выполнило  анализ состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса.
Целью проведения анализа о состоянии конкурентной среды является:
- установление хозяйствующих субъектов, положение на рынке первичного жилья экономического класса, которых содержат признаки  доминирующего положения  хозяйствующих субъектов;
- определение уровня концентрации рынка первичного жилья экономического класса;
- определение барьеров входа на товарный рынок;
- изыскание источников снижения барьеров. 
Анализ оценки конкуренции  проводился в соответствии со следующими нормативными документами:
1. Федеральным законом от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее  - Закон о защите конкуренции);
2. Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным Приказом ФАС России от 28 апреля 2010 г. № 220 (далее - Приказ № 220);
3. Письмом ФАС России от 07.05.2014 № АЦ/18437/14 «О направлении Методических рекомендаций по анализу состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса и проведении анализа состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса»;
4. Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ;
5. Приказом Министерства регионального развития РФ от 28.06.2010                  № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью  экономического класса»;
6. Гражданским кодексом Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ;
7. Приказом Росстата от 03.08.2011 № 344  «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами».
Для проведения комплексного анализа ситуации на рынке первичного жилья экономического класса в Костромской области (в соответствии с Методическими рекомендациями по анализу состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса – далее Методические рекомендации) специалистами Костромского УФАС России были использованы сведения, представленные следующими организациями:
1. Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Костромской области;
2. Департаментом строительства, архитектуры и градостроительства Костромской области;
3. Управлением территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры  и муниципального имущества Администрации города Костромы
4. Хозяйствующими субъектами осуществляющими строительство и реализацию первичного жилья экономического класса на территории Костромской области.

2. Временной интервал исследования

В связи с тем, что для целей проводимого анализа необходимо изучение сложившихся характеристик товарного рынка, проводился ретроспективный анализ товарного рынка.
Временной интервал выбран с учетом целей  проводимого исследования    указанных в первом разделе  и  оценки тенденций  развития товарного рынка  строительства и реализации первичного жилья экономического класса, которые во многом обусловлены региональными особенностями организации экономической деятельности, спецификой региональной инфраструктуры, уровнем кооперации производителей товаров и услуг.
          В соответствии с частью 9 статьи 5 Закона о защите конкуренции и                п. 2.1.  Приказа    № 220 наименьший временной интервал анализа состояния конкуренции в целях установления доминирующего положения хозяйствующего субъекта должен составлять один год или срок существования товарного рынка, если он составляет менее чем один год.
          Таким образом, в соответствии с целью проводимого исследования временной интервал определен периодом не менее чем три года 2011, 2012, 2013г.г.

3. Продуктовые границы товарного рынка

Согласно статье 4 Закона о защите конкуренции товаром является объект гражданских прав (в том числе работа, услуга, включая финансовую услугу), предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот.
В соответствии с определением, приведенным в Приказе Росстата от 03.08.2011 № 344 (ред. от 27.07.2012) «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами»), под первичным рынком жилья понимается рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы - застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья, то есть рынок, на котором жилье покупается и продается впервые.
В качестве покупателей на первичном рынке жилья выступают конечные потребители, а также в меньшей доле – перепродавцы.
Вторичный рынок жилья – рынок жилых помещений, купленных и использовавшихся ранее их первоначальными владельцами (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь»), то есть квартир, обладающих определенной степенью износа, находящихся в частной или государственной собственности. Этому определению соответствуют также «новые» квартиры, реализуемые перепродавцами, поскольку это жилье продается не впервые, а также потому, что за время нахождения этого жилья в собственности перепродавца, имели место процессы амортизации, то есть это жилье все-таки отличается от жилья от застройщика.
Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.06.2010 № 303 утверждены Методические рекомендациями по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса (далее - Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса).
В соответствии с Методическими рекомендациями по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса, жилое помещение рекомендуется относить к жилью экономического класса, если:
1. Технико – экономические показатели малоэтажных (до трех этажей) индивидуальных жилых домов и частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки), а также параметры комнат в них приведены с учетом нижеперечисленных подпунктов 1-3 и 7.
2. Технико-экономические показатели многоквартирных домов, в том числе малоэтажных, и параметры комнат в них приведены с учетом подпунктов 4-7.
1) Рекомендуемая площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов – не более 1000 кв. м, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) – не более 400 кв. м на одну часть жилого дома (один блок жилого дома блокированной застройки).
2) Рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не более 150 кв. м.
3) Рекомендуемые площади жилых помещений малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не менее:
- общей жилой комнаты – 14 кв. м.;
- спальни – 10 кв. м.;
- кухни – 8 кв. м.
4) Рекомендуемая площадь приквартирных участков для квартир первых этажей малоэтажных (до 4-х этажей) многоквартирных домов –                        не более 60 кв. м.
5) Рекомендуемые площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади (по нижнему и верхнему пределу площади, без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и тамбуров) соответствуют данным нижеприведенной таблицы.

Число жилых комнат 1 2 3 4 5 6
Рекомендуемая площадь квартир
(по нижнему и верхнему пределу площади), кв. м 28-45 44-60 56-80 70-100 84-116 103-126

6) Рекомендуемая площадь комнат в квартирах многоквартирных домов – не менее:
- комнаты в однокомнатной квартире – 14 кв. м.;
- общей комнаты в квартирах с числом комнат две и более – 16 кв. м.;
- спальни – 8 кв. м. (10 кв. м. – на двух человек);
- кухни – 6 кв. м.;
- кухни (кухни-ниши) в однокомнатных квартирах – 5 кв. м.
7) Рекомендованная высота жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 м.
С учетом изложенного, объектом изучения является рынок, на котором впервые покупается и продается жилье, удовлетворяющее требованиям, предъявляемым к жилью экономического класса.
4. Географические границы товарного рынка

Географические границы рынка первичного жилья экономического класса определены административными границами административно-территориальных единиц субъектов Российской Федерации с численностью населения более 100 тыс. человек и административными центрами субъектов Российской Федерации.
Численность административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации Костромская область МО городской округ город Кострома, который одновременно является административным центром   Костромской области составляет – 269,7 тыс. человек.
Таким образом,  географические границы определены как границы  городского округа город Кострома, площадь территории которого составляет 144,5 км2.

5. Состав хозяйствующих субъектов,  действующих на товарном рынке

В соответствии с частью 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Перечень продавцов, обеспечивающих строительство и (или) реализацию первичного жилья экономического класса, а также посредников, действующих в интересах продавцов, на основании информации, полученной у органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации  местного самоуправления, хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность на рассматриваемом рынке.
В городском округе город Кострома органом исполнительной власти, уполномоченным выдавать разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, является Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры  и муниципального имущества Администрации города Костромы.
25-ти хозяйствующим субъектам выдавались разрешения в географических границах административного центра Костромской области городского округа город Кострома в  2011-2013 гг.
В  состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке, включены хозяйствующие субъекты - продавцы, обеспечивающие строительство и (или) реализацию первичного жилья экономического класса, а также посредников, действующих в интересах продавцов,  в границах городского округа город Кострома в пределах временного интервала исследования товарного рынка 2011, 2012 и 2013 годов.
Путем уточнения сведений у хозяйствующих субъектов выявлено количество участников рынка первичного жилья экономического класса. Количество выявленных хозяйствующих субъектов, осуществляющих строительство и (или) реализацию первичного жилья экономического класса, является достаточным, основано на всей доступной информации и не может быть расширено за счет информации о хозяйствующих субъектах, которой обладают покупатели и продавцы на рассматриваемом товарном рынке.

6. Расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке

В качестве объема товарной массы  использовался  показатель объемов реализации кв.м.
Доля хозяйствующего субъекта на товарном рынке рассчитывается как выраженное в процентах отношение показателя, характеризующего объем товарной массы, поставляемой данным хозяйствующим субъектом на рассматриваемый товарный рынок, к показателю, характеризующему объем рассматриваемого товарного рынка.
Расчет общего объема товарной массы в обороте за периоды 2011-2013гг. и долей хозяйствующих субъектов на рынке основан  на всей  доступной информации по объему реализации м. кв. 
В силу ст. 5 Закона о защите конкуренции, доминирующим положением признается положение хозяйствующего субъекта (группы лиц) или   нескольких хозяйствующих субъектов (групп лиц) на рынке определенного товара, дающее такому хозяйствующему субъекту (группе лиц) или таким хозяйствующим субъектам (группам лиц) возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на соответствующем товарном рынке, и (или) устранять с этого товарного рынка других хозяйствующих субъектов, и (или) затруднять доступ на этот товарный рынок другим хозяйствующим субъектам. Доминирующим признается положение хозяйствующего субъекта (за исключением финансовой организации):
1) доля которого на рынке определенного товара превышает пятьдесят процентов, если только при рассмотрении дела о нарушении антимонопольного законодательства или при осуществлении государственного контроля за экономической концентрацией не будет установлено, что, несмотря на превышение указанной величины, положение хозяйствующего субъекта на товарном рынке не является доминирующим;
2) доля которого на рынке определенного товара составляет менее чем пятьдесят процентов, если доминирующее положение такого хозяйствующего субъекта установлено антимонопольным органом исходя из неизменной или подверженной малозначительным изменениям доли хозяйствующего субъекта на товарном рынке, относительного размера долей на этом товарном рынке, принадлежащих конкурентам, возможности доступа на этот товарный рынок новых конкурентов либо исходя из иных критериев, характеризующих товарный рынок.
Не может быть признано доминирующим положение хозяйствующего субъекта (за исключением финансовой организации), доля которого на рынке определенного товара не превышает тридцать пять процентов, за исключением указанных в частях 3, 6 и 6.1 настоящей статьи случаев.
3. Доминирующим признается положение каждого хозяйствующего субъекта из нескольких хозяйствующих субъектов (за исключением финансовой организации), применительно к которому выполняются в совокупности следующие условия:
1) совокупная доля не более чем трех хозяйствующих субъектов, доля каждого из которых больше долей других хозяйствующих субъектов на соответствующем товарном рынке, превышает пятьдесят процентов, или совокупная доля не более чем пяти хозяйствующих субъектов, доля каждого из которых больше долей других хозяйствующих субъектов на соответствующем товарном рынке, превышает семьдесят процентов (настоящее положение не применяется, если доля хотя бы одного из указанных хозяйствующих субъектов менее чем восемь процентов);
2) в течение длительного периода (в течение не менее чем одного года или, если такой срок составляет менее чем один год, в течение срока существования соответствующего товарного рынка) относительные размеры долей хозяйствующих субъектов неизменны или подвержены малозначительным изменениям, а также доступ на соответствующий товарный рынок новых конкурентов затруднен;
3) реализуемый или приобретаемый хозяйствующими субъектами товар не может быть заменен другим товаром при потреблении (в том числе при потреблении в производственных целях), рост цены товара не обусловливает соответствующее такому росту снижение спроса на этот товар, информация о цене, об условиях реализации или приобретения этого товара на соответствующем товарном рынке доступна неопределенному кругу лиц.
По результатам расчета долей  хозяйствующих субъектов установлено:  
а) по объёму реализации первичного жилья экономического класса в течение временного периода 2011 г. наибольшую долю занимал ООО ИСПО «Костромагорстрой» с долей 55%.
Таким образом, на товарном рынке по объему реализации первичного жилья экономического класса в силу статьи 5 Закона  о защите конкуренции его положение за данный временной период признается доминирующим.
б) по объёму реализации первичного жилья экономического класса в течение временного периода 2012 г. наибольшую долю занимал ООО ИСПО «Костромагорстрой» с долей 49%.
Таким образом, на товарном рынке по объему реализации первичного жилья экономического класса в силу статьи 5 Закона  о защите конкуренции его положение за данный временной период признается доминирующим.
в) по объёму реализации первичного жилья экономического класса в течение временного периода 2013 г. наибольшую долю занимали:
- ООО ИСПО «Костромагорстрой» с долей 37%;
- ООО «Венеция» с долей 35%.
Таким образом, на товарном рынке по объёму реализации первичного жилья экономического класса в силу статьи 5 Закона  о защите конкуренции признается коллективное доминирование ООО ИСПО «Костромагорстрой» и ООО «Венеция».

7. Определение уровня концентрации товарного рынка
         
7.1. Оценка уровня концентрации товарного рынка  проводится  в определенных продуктовых и географических границах.

         Для определения уровня концентрации товарного рынка рассчитываются следующие показатели: коэффициент рыночной концентрации (CR) и индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI).
а) коэффициент рыночной концентрации товарного рынка  первичного жилья экономического класса
CR рассчитывается как сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа (n) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке.         
Для оценки уровня концентрации товарного рынка использованы сведения  о долях хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке.

б)   индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) товарного рынка первичного жилья экономического класса.
  HHI определяется как сумма квадратов долей (выраженных в процентах) на товарном рынке всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке.
  Для оценки уровня концентрации товарного рынка реализации жилья  использованы сведения  о долях хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке, рассчитанных исходя из общего объема реализации (в натуральном выражении) в определенных географических границах.

7.2.  Уровни концентрации товарного рынка.

В соответствии с различными значениями коэффициента рыночной концентрации (CR) и индекса рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) выделяются следующие уровни концентрации товарного рынка:
высокий – при 70% <= CR <= 100% или 2 000 <= HHI <= 10 000;
умеренный – при 45% <= CR < 70% или 1 000 <= HHI < 2 000;
низкий – при CR < 45% или HHI < 1 000.

    а)   товарного рынка  первичного жилья экономического класса в 2011 г.
уровень концентрации  товарного рынка определен как высокий  -                 CR = 97 и HHI = 4 254.

б )   товарного рынка  первичного жилья экономического класса в 2012 г.
уровень концентрации товарного рынка определен как высокий -                   CR = 89,0 и HHI = 3 451.

в) товарного рынка  первичного жилья экономического класса в 2013 г.
уровень концентрации товарного рынка определен как высокий -                 CR = 94 и HHI = 3 101,09.

г) товарного рынка первичного жилья экономического класс в целом за 2011-2013 гг.
уровень концентрации товарного рынка определен как высокий -                 CR = 94 и HHI = 2 906.

8. Барьеры входа на товарный рынок

К барьерам входа на товарный рынок  относятся:

- экономические ограничения:

1) Необходимость осуществления значительных первоначальных капитальных вложений;
2) Отсутствие магистральных сетей (коммуникаций) для осуществления строительства;
3) Сложности с получением доступа к льготному кредитованию;
4) Высокая стоимость аренды земельных участков.

- административные ограничения:
1) Длительные сроки оформления разрешений на строительство;
2) Сложность с выбором площадки;
3) Чрезмерное количество согласований для получения разрешения строительство и на ввод объекта в эксплуатацию;
4) Длительные сроки рассмотрения проектов строительства для их утверждения;
5) Чрезмерный объем отчетности по строительству.

В целях изыскания источников снижения барьеров использованы сведения о структуре формирования стоимости жилья хозяйствующих субъектов, действующих на рынке первичного жилья экономического класса в 2011-2013гг., путем проведения опроса.
По результатам опроса организаций застройщиков установлено, что наибольшую долю затрат в себестоимости 1 кв.м. жилья составляют строительно-монтажные работы, затраты на право владения земельными участками и затраты по привлечению финансовых средств для строительства.
На рыночную стоимость жилья оказывают влияние следующие факторы: высокая стоимость строительных материалов, стоимость аренды земли под строительство, стоимость инженерных сетей.
Снижению цен на первичное жилье экономического жилья будет способствовать реализация следующих мер: использование систем финансовой поддержки строительства жилья – ЖСК, обеспечение бюджетным финансированием работ по строительству инженерной инфраструктуры при подготовке земельных участков под жилую застройку или безвозмездная передача застройщику прав на земельный участок, предназначенный для жилья экономического класса.
        

9. Оценка состояния конкуренции на товарном рынке реализации жилья

Заключение о развитости товарного рынка и наличие факторов, способствующих ограничению конкуренции на товарном рынке.
Рассматриваемый товарный рынок реализации жилья во временном интервале 2011-2013 гг.  в географических границах административного центра Костромской области городского округа город Кострома  оценивается  в 2011 г., в 2012г., в 2013г. и в целом за период 2011-2013гг. как высококонцентрированный с не развитой конкуренцией.
5) Существующие барьеры: экономические - значительные первоначальные капитальные вложения, как при малых, так и при длительных сроках окупаемости; отсутствие магистральных сетей (коммуникаций) для осуществления строительства; сложности с получением доступа к льготному кредитованию; высокая стоимость аренды земельных участков.
административные – длительные сроки оформления разрешений на строительство; сложность с выбором площадки; чрезмерное количество согласований для получения разрешения строительство и на ввод объекта в эксплуатацию; длительные сроки рассмотрения проектов строительства для их утверждения; чрезмерный объем отчетности по строительству.
По результатам анализа состояния конкурентной среды на товарном рынке реализации жилья  установлено, что наибольшую долю по объёму реализации первичного жилья экономического класса  занимали:
в 2011 году  - ООО ИСПО «Костромагорстрой» с долей 55%;
в 2012 году - ООО ИСПО «Костромагорстрой» с долей 49%;
в 2013 году:
- ООО ИСПО «Костромагорстрой» с долей 37%;
- ООО «Венеция» с долей 35%;
в целом за период 2011-2013 гг. - ООО ИСПО «Костромагорстрой» с долей 45%.
Таким образом, на товарном рынке по объёму реализации первичного жилья экономического класса в 2013 году установлено коллективное доминирование в соответствии с частью 3 статьи 5 Закона о защите конкуренции.