Аналитический отчет по результатам анализа конкурентной среды на рынке услуг жилищно-коммунального хозяйства на территории Костромской области за период II полугодие 2014 г. – I полугодие 2015 г.

I. Введение

Костромским УФАС России проведен анализ состояния конкурентной среды на рынке услуг жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220, и  в соответствии с приказом ФАС России от 23.04.2015 № 290/15 «Об утверждении перечня товарных рынков для исследования территориальными управлениями ФАС России».
Целью проведения анализа является установление доминирующего положения управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами (далее – МКД) на территории муниципальных образований Костромской области с населением                             более 100 тысяч жителей.
Анализ оценки конкуренции  проводился в соответствии со следующими нормативными документами:
1. Федеральным законом от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее  - Закон о защите конкуренции);
2. Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным Приказом ФАС России от 28.04. 2010 № 220 (далее – Порядок анализа рынка);
3. Приказом ФАС России от 23.04.2015 № 290/15 «Об утверждении перечня товарных рынков для исследования территориальными управлениями ФАС России»;
4. Жилищным кодексом Российской Федерации                                                     от 29.12.2004 № 188-ФЗ;
5. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
В качестве источников исходной информации использованы данные:
- Департамента топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Костромской области;
- Управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами.

II. Временной интервал исследования товарного рынка

Согласно приказа ФАС России от 23.04.2015 № 290/15                                 «Об утверждении перечня товарных рынков для исследования территориальными управлениями ФАС России» временным интервалом исследования рынка является II полугодие 2014 г. – I полугодие 2015 г.
Сведения о МКД, в которых выбран способ управления управляющей организацией в соответствии с вышеуказанным приказом ФАС России, представлены по состоянию на 01.05.2015 г.

III. Определение продуктовых границ товарного рынка

Продуктовые границы товарного рынка определяются в соответствии с Главой III Порядка анализа рынка.
Процедура выявления услуги, обращающейся на товарном рынке (определение продуктовых границ товарного рынка) включает в себя:
- предварительное определение товара;
- выявление свойств товара, определяющих выбор покупателя и товаров, потенциального являющихся взаимозаменяемыми для данного товара;
- определение взаимозаменяемых товаров.
Продуктовые границы определены на основе действующих нормативных актов, общероссийских классификаторов продукции, работ и услуг, видов экономической деятельности.
В целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка является комплекс услуг по управлению многоквартирными домами, включающий услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам жилых помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
В общероссийском классификаторе продукции по видам экономической деятельности услуги по управлению многоквартирными домами включены в подгруппу 70.32 «Управление недвижимым имуществом». При этом управление эксплуатацией жилого фонда соответствует код 70.32.1 ОКВЭД.
Как следует из положений пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном;
- управлением товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Таким образом, Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три способа управления многоквартирными домами.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных  домах или имуществом собственников в нескольких жилых домах, обеспечения владения, пользования  в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации ТСЖ является юридическим лицом.
В соответствии со статьей 137 Жилищного кодекса Российской Федерации ТСЖ вправе заключать договоры управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и иные договоры в интересах членов товарищества, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений, выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги, пользоваться иными правами.
В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные или жилищно-строительные кооперативы – это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Управляющие организации вправе создаваться в любой организационно-правовой форме. Управление многоквартирными домами осуществляют на основании договора управления.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии с пунктом 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с постановлением Госкомстроя РФ № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» эксплуатация жилищного фонда включает в себя управление жилищным фондом, а именно:
- организацию эксплуатации;
- взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
- все виды работы с нанимателями и арендаторами.
Учитывая понятие договора управления, услуги по управлению многоквартирным домом являются самостоятельным видом деятельности.
В соответствии с приказом ФАС России от 23.04.2015 № 290/15 «Об утверждении перечня товарных рынков для исследования территориальными управлениями ФАС России» продуктовые границы рынка определены как услуги по управлению многоквартирными домами управляющими организациями.

IV. Географические границы товарного рынка

В соответствии с пунктом 4.1 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке географические границы товарного рынка – это границы территории, на которой приобретатель (приобретатели) приобретает или имеет экономическую, техническую или иную возможность приобрести товар и не имеет такой возможности за её пределами.
Территория рынка определяется так же по принципу признания покупателями равной доступности товаров.
Учитывая специфику и назначение услуг управления жилищного фонда – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, отсутствует необходимость и возможность определения факторов, касающихся транспортных расходов потребителей, поскольку услуги управления жилищного фонда не подлежат транспортировке и перемещению между различными территориями.
В целях проведения данного исследования географическими границами рынка услуг будут являться административные границы городского округа город Кострома с населением более 100 тысяч жителей.

V. Состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке

В соответствии с пунктом 5.1 Порядка анализа рынка в состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке, включаются хозяйствующие субъекты, реализующие в его границах рассматриваемый товар в пределах определенного временного интервала исследования товарного рынка.
В статье 4 Закона о защите конкуренции даны понятия товара и товарного рынка. Согласно определениям, данным в указанной статье, товар – это объект гражданских прав (в том числе работа, услуга, включая финансовую услугу), предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот, товарный рынок – сфера обращения товара (в том числе товара иностранного производства), который не может быть заменен другим товаром, или взаимозаменяемых товаров, в границах которой (в том числе географических) исходя из экономической, технической или иной возможности либо целесообразности приобретатель может приобрести товар, и такая возможность либо целесообразность отсутствует за её пределами.
Таким образом, товарный рынок представляет собой сферу взаимоотношений между продавцами товаров (работ, услуг) и покупателями товара (работ, услуг) по поводу приобретения товара (работ, услуг).
В соответствии с пунктом 5.2 Порядка анализа рынка количество выявленных хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке, является достаточным, если выполняется любое (хотя бы одно) из следующих условий:
- выявленных хозяйствующих субъектов достаточно, чтобы подтвердить или опровергнуть гипотезу о доминирующем положении любого из них, а также для установления влияния любого из них на состояние конкуренции;
- количество выявленных хозяйствующих субъектов основано на всей доступной информации и не может быть расширено за счет информации о хозяйствующих субъектах, которой обладают покупатели и продавцы на рассматриваемом товарном рынке.
Хозяйствующими субъектами рынка управления многоквартирными домами, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, могут быть управляющие организации любой формы собственности.
Потребителями услуг управления многоквартирными домами являются собственники помещений в многоквартирных домах, т.е. те лица, которым Жилищным кодексом Российской Федерации предоставлено право выбора способа управления многоквартирным домом и управляющей организации. Это физические и юридические лица – собственники частного жилищного фонда, субъекты Российской Федерации и Российская Федерации – как собственники государственного жилищного фонда, муниципальные образования – как собственники муниципального жилищного фонда. Конечными потребителями услуг управления многоквартирными домами являются граждане, проживающие в многоквартирных домах.
Пунктом 5 статьи 4 Закона «О защите конкуренции» установлено понятие хозяйствующего субъекта: хозяйствующий субъект – коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также  в силу членства в саморегулируемой организации.
  В таблице 1 представлен перечень хозяйствующих субъектов – управляющих организаций, действующих на территории города Костромы.

Таблица 1

Перечень управляющих организаций на территории города Костромы

Расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих
субъектов на рынке

В качестве объема товарной массы  использовался  показатель количества многоквартирных домов, находящихся под управлением управляющих организаций.
Доля хозяйствующего субъекта на товарном рынке рассчитывается, как выраженное в процентах отношение количества многоквартирных домов, находящихся под управлением соответствующей управляющей организации, к общему количеству многоквартирных домов, находящихся под управлением управляющих организаций.

В таблице 2 приведены сведения о многоквартирных домах, в которых выбран способ управления управляющей организации по состоянию на 01.05.2015 г.
В  таблице 3 представлены сведения об управляющих организациях по состоянию на 01.05.2015 г., объем товарного рынка и доли управляющих организаций.
В таблице 4 даны сведения об объектах энергетики, тепло-водоснабжения, водоотведения, утилизации твердых бытовых отходов за период 01.01.2014-01.04.2015.

Таблица 2

Сведения о МКД, в которых выбран способ управления управляющей организацией по состоянию на 01.05.2015 г.

Таблица 3

Сведения об управляющих организациях по состоянию на 01.05.2015 г.

Таблица 4

Сведения об объектах энергетики, тепло-водоснабжения, водоотведения, утилизации твердых бытовых отходов (в таблице – Объекты)
за период 01.01.2014-01.04.2015

Наибольшую долю на рынке (35%<) имеет муниципальное унитарное предприятие г.Костромы «Городская управляющая компания», под управлением которого находятся <…> МКД.

VII. Определение уровня концентрации товарного рынка

В соответствии с разделом VII Порядка анализа рынка выполнена оценка уровней концентрации товарного рынка, проведенного  в определенных продуктовых и географических границах.
На основании пункта 7.1 Порядка анализа рынка для  определения уровня концентрации рынка товарного рынка  рассчитываются следующие показатели: коэффициент рыночной концентрации (CR) и индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI).
CR рассчитывается как сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа (n) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке.
HHI определяется как сумма квадратов долей (выраженных в процентах) на товарном рынке всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке.
В соответствии с различными значениями коэффициента рыночной концентрации выделяются следующие уровни концентрации товарного рынка:
 высокий - при 70% <= CR3 <= 100% или 2 000 <= HHI <= 10 000;
 умеренный - при 45% <= CR3 < 70% или 1 000 <= HHI < 2 000;
 низкий - при CR3 <= 45% или HHI <= 1 000.

Показатели уровня концентрации товарного рынка представлены в таблице 5.

Таблица 3

В соответствии с критериями значений коэффициента рыночной концентрации и индекса рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана, определенными в пункте 7.2 Порядка анализа рынка, рынок услуг по управлению многоквартирными домами в географических границах городской округ город Кострома относится к рынкам с умеренным уровнем концентрации.  Показатели умеренного уровня концентрации товарного рынка свидетельствуют о развитой конкуренции на данном рынке.

VIII. Барьеры входа на товарный рынок

Под определением барьеров входа на товарный рынок понимается процедура определения обстоятельств или действий, препятствующих или затрудняющих и ограничивающих хозяйствующим субъектам начало деятельности на товарном рынке.
По мнению управляющих компаний на территории г. Костромы имеют место следующие барьеры входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами:
- отсутствие финансовых ресурсов для капитального ремонта жилых домов, построенных ранее 70-80-х годов;
- необоснованное затягивание сроков передачи технической документации на многоквартирный дом от прежней управляющей компании к вновь избранной компании;
- нежелание собственников нести бремя ответственности за содержание и ремонт многоквартирного дома;
- нежелание собственников производить оплату за коммунальные услуги управляющим компаниям;
- сложности при перечислении остатков денежных средств собственников помещений, находящихся на расчетном счете прежней управляющей компании к вновь выбранной управляющей компании;
- использование предыдущими управляющими организациями средств, собранных с собственников помещений одного многоквартирного дома для проведения работ в других многоквартирных домах, находящихся в собственности этой же компании.
Все вышеперечисленные барьеры, по мнению управляющих компаний, являются труднопреодолимыми.

IX. Оценка состояния конкуренции на товарном рынке

Рынок услуг по управлению многоквартирными домами во временном интервале II полугодие 2014 г. – I полугодие 2015 г. в географических границах городской округ город Кострома оценивается как умеренно концентрированный с развитой конкуренцией (СR= 52,34%, HHI = 1446,38).
По результатам анализа состояния конкурентной среды на товарном рынке наибольшую долю на рынке (35%<) имеет муниципальное унитарное предприятие г.Костромы «Городская управляющая компания», под управлением которого находятся <…> МКД.

X. Выводы

В результате проведения анализа выявлено 29 управляющих организаций, осуществляющих управление 2677 многоквартирными домами на территории городского округа город Кострома. 
Рынок услуг по управлению многоквартирными домами во временном интервале II полугодие 2014 г. – I полугодие 2015 г. в географических границах городской округ город Кострома оценивается как умеренно концентрированный с развитой конкуренцией (СR= 52,34%, HHI = 1446,38).
По результатам анализа состояния конкурентной среды на товарном рынке наибольшую долю на рынке (35%<) имеет муниципальное унитарное предприятие г.Костромы «Городская управляющая компания», под управлением которого находятся <…> многоквартирных домов.
Приложением к Стандарту развития конкуренции в субъектах Российской Федерации, одобренного поручением Первого заместителя Председателя Правительства Российской Федерации И.И.Шувалова от 02.04.2014 № ИШ-П13-2189, установлен целевой показатель: доля негосударственных (немуниципальных) управляющих организаций от общего числа управляющих организаций, которые осуществляют деятельность по управлению многоквартирными домами в населенных пунктах с численностью населения более 100 тыс. жителей в субъекте Российской Федерации к 2016 году – 90%.
По результатам проведенного анализа на территории городского округа город Кострома по состоянию на 01.05.2015г. доля негосударственных (немуниципальных) управляющих организаций от общего числа управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению МКД составляет 97%.
Это позволяет сделать вывод о достижении на указанной территории целевого значения данного целевого показателя.
Также приложением к Стандарту развития конкуренции в субъектах Российской Федерации установлен целевой показатель: доля объектов энергетики, тепло-водоснабжения, водоотведения, утилизации твердых бытовых отходов, переданных органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации и (или) органами местного самоуправления негосударственным (немуниципальным) организациям в концессию или долгосрочную (более 1 года) аренду; к 2016 году – не менее 50%.
По результатам проведенного анализа на территории городского округа город Кострома по состоянию на 01.01.2014 г. доля указанных выше объектов, переданных негосударственным (немуниципальным) организациям в аренду составила 27,4%, по состоянию на 01.04.2015 г. – 27,6%. В концессию негосударственным (немуниципальным) организациям объекты коммунальной энергетики на территории городского округа город Кострома не передавались.
Вышеуказанные значения позволяют сделать вывод, что в период                              II полугодие 2014 г. – I полугодие 2015 г. на территории городского округа город Кострома целевое значение данного целевого показателя                               не было достигнуто.
По мнению управляющих компаний на территории г. Костромы имеют место следующие барьеры входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами:
- отсутствие финансовых ресурсов для капитального ремонта жилых домов, построенных ранее 70-80-х годов;
- необоснованное затягивание сроков передачи технической документации на многоквартирный дом от прежней управляющей компании к вновь избранной компании;
- нежелание собственников нести бремя ответственности за содержание и ремонт многоквартирного дома;
- нежелание собственников производить оплату за коммунальные услуги управляющим компаниям;
- сложности при перечислении остатков денежных средств собственников помещений, находящихся на расчетном счете прежней управляющей компании к вновь выбранной управляющей компании;
- использование предыдущими управляющими организациями средств, собранных с собственников помещений одного многоквартирного дома для проведения работ в других многоквартирных домах, находящихся в собственности этой же компании.
Все вышеперечисленные барьеры, по мнению управляющих компаний, являются труднопреодолимыми.